山梨県コンストラクションマネジメント建築設計建築工房DEGU

建築工房・体験工房

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でぐ

現在の建設システムにおいて建築主が工事を依頼する場合、一括工事請負会社が工事全体（設計・監理を含む）をまとめて請け負う一括工事請契約がほとんどである。これはハウスメーカーも同様で、ハウスメーカーはこれに建築資金調達に関すファイナンス手続きも含む場合もある。
このシステムとは別に下記左図（従来型）のように、設計者が建築主・一工事請負業者から独立して第三者的な役割を果たす事がある。しかし、設計者は工事の設計・監理は行うものの工事前後の契約や清算にはほとんど関わる事がない。これは設計者の報酬が総工費の割合によって決定する事から、完全に建築主の利益を追求する業務ができるかと言うと大いに疑問が残る。
そこでこのように建築知識やファイナンス知識に乏しい建築主が、設計者や一括工事請負業者と対等に工事契約し、工事を完成させる事を手助けるのがのCMの役割なのです。このシステムでは、建築主とこれまでの一括工事請負業者の役割を果たすCMが、業務代理契約をして建築主の代理として工事を行う形を取ります。

ＣＭシステムの最大な特徴	・建築主とCMの契約は、業務代理契約
	・CMの報酬は建築主からのみ・リベート一切無

ＣＭシステム詳細図

すべて分離発注と言う形を取ります。工事の種別や内容、規模によって分割の内容は変わが、建築主とCMが一緒になり、各工事業者と直接契約する形を取ります。

CMシステム工事代金支払の流れ

CMシステムでは、建築主はCMにマネジメント料として報酬を支払います。ほかにマージンその他は一切発生しないのが特徴です。これまでの一括工事請負会社の経費とCMのマネジメント料が同じ要素と考えられます。工事代金についてはCMが建築主から工事代金を一時預かり工事の出来高にしたがって各専門業者に支払います。

ＣＭシステム工事コスト

余分な経費を削減することに
よって直接工事費が増えること
になります。

総工事費の中の実際工事にかけられる直接工事費の割合が大きく違って来ます。

現建設システムとの違い

・一括工事請負から業務代理委託契約へ
これまでの一括工事請負契約から建築主の権限を代行できる業務代理委託契約になります。このことでCMは建築主の立場で工事を遂行できます。

・一括工事発注から工事分離発注へ
建築主が一括して発注してきた工事をCMが各専門工事業者に直接工事を発注していきます。このことで工事の保証責任が明確になり、品質が向上すると考えます。また分離発注によって各工事のコストが明確になります。

・手形決済から現金決済へ
これまでの一括工事請負は建築主から一括工事請負業者に契約書によって工事代金を現金である程度の割合によって前払いしていく方法が取られていました。しかし一括工事請負業者から各専門工事会社へは工事完了後の支払いがほとんどであり、時には手形決済が使われる時も少なくありませんでした。

・契約に基づく支払いから工事出来高支払い方式へ
これまでのシステムは工事期間中の時期に応じて総工事費の割合によって支払いが普通であった。CMシステムでは工事の進捗状況に応じて出来高払いをしていきます。もちろんその出来高の査定を行うのはCMということになります。

・工事契約清算から完全出来高精算へ
本来一括工事請負のシステムにおいても工事完了時に精算と言う作業が行われる契約がほとんどであるはずなのだが実際は行われてないと言っていい。これは建築主に精算その知識が乏しいこととその情報が開示されていないことにある。CMシステムではCMが建築主に代わってこの作業を行う。

・一括積算見積りから工種別積算見積りへ
建築知識を持たない建築主に代わってCMが契約見積書をチェックすることによって曖昧な見積もりを種別項目・数量など厳格な査定をすることができる。

ＣＭシステムの流れ

CMシステムは建設工事において、建築知識を持たずに行うとリスクの高い設計契約や工事金額決定の見積もりチェック・工事完成後の精算といった作業の工事前後の手続きを代行して行うことによって建築主のリスクを回避しようとするものです。